Vybíráme a zařizujeme rezidenční byt (2): Požadavky na byt

Po nalezení vhodné lokality přichází na řadu fáze výběru bytu. Stejně jako tomu bylo s lokalitou, stejně tak i pro výběr bytu musíme stanovit důležité požadavky. V hledáčku zájmu budou:

• Vhodná dispozice bytu
• Orientace bytu vůči světovým stranám
• Poloha v domě
• Výhled z bytu do okolí
• Sousedé a vztah k okolí
• Příslušenství k bytu (sklep, komora)
• Ostatní vybavenost bytu (balkón, lodžie, výtah)
• Technické standardy bytu (konstrukční provedení, vytápění)
• Řešení parkování (parkovací stání u domu, parkovací stání v domě, garáž)

Proberme si jednotlivá kritéria podrobněji.

Vhodná dispozice bytu. Dispoziční řešení vychází z prostorové představivosti. Mnoho lidí nemá dostatečnou prostorovou představivost, proto doporučuji zeptat se na názor designéra, který přímo vytvoří vizualizaci budoucího interiéru. Je s podivem, jak často se v projektu objevují stejné chyby architektů a projektantů: vstupní chodba je dlouhá a úzká, neobsahuje prostor pro skříň na úložné prostory, do chodby není přístup denního světla, malý prostor pro kuchyňskou linku a jídelní stůl. Ložnice je dlouhá a úzká, malá na délku postele, neobsahuje prostor pro šatní skříň.

Orientace bytu vůči světovým stranám. Z hlediska využitelnosti místností je vhodná orientace na východ, jihovýchod a jih. Takový byt bude krásně slunný a bez ostrého slunce. Méně vhodnou orientací bude směr na jihozápad a západ. Byt bude slunný, ale s ostřejším sluncem a rizikem přehřívání v létě. Orientace bytu na sever přinese větší tepelné ztráty a pouze nepřímé denní osvětlení bez sluníčka. Pokud je byt orientován více směry a dispoziční řešení dělení vnitřního prostoru není definitivní, je rozumné rozvrhnout účel místností právě s ohledem na světové strany.

Poloha bytu v domě. Byt, který bude v přízemí, bude levnější než byt v horních patrech. Byty v přízemí, zvýšeném přízemí a v prvním či druhém patře, stejně jako byty pod střechou mohou být rizikovější z hlediska možného vykradení, na což často reagují i pojišťovny. V nejvyšším patře existuje riziko zatékání střechou, případně i zvýšené náklady na vytápění. Zvýšené náklady na vytápění můžeme očekávat také v bytech rohových nebo v bytech nad průjezdy, otevřeným garážovým stáním apod. Byty ve vyšších patrech by měly být dostupné prostorným výtahem, který umožní nejen stěhování objemnějších a těžkých kusů nábytku, ale i bezproblémovou přepravu velkých nákupů, techniky, kol, dětských kočárků nebo invalidních vozíků. To ocení především rodiny s dětmi nebo imobilní či starší občané.

Výhled z bytu do okolí. Výhled patří mezi pocitové záležitosti, je tedy značně individuálním požadavkem. Důležitý je nerušený pohled z okna bytu s perspektivou, že naopak ani vy nebudete rušeni v soukromí oknem protějšího domu či bytu, balkónem či lodžií souseda apod. Ideální je výhled do parku, na jezero, les atd. Vždy musíme mít na paměti ochranu vlastního soukromí.

Sousedé. Sousedé a sousedské vztahy jsou kapitolou samy o sobě. Je dobré se zeptat na sousedy, protože ti mohou hodně znepříjemnit život. Bydlení v blízkosti vyloučených lokalit nebo působišť sociálně nepřizpůsobivých jedinců, v místech se zvýšenou kriminalitou apod. výrazně znehodnotí cenu nemovitostí a může přinést skutečné utrpení.

Příslušenství k bytu. Součástí bytu bývá zpravidla sklep či komora. Jde o úložné prostory na věci, jako jsou například kola, zimní vybavení, kočárek. Takové sezónní věci nepotřebujeme mít stále v bytě, ale někde je potřebujeme skladovat. Ideálním řešením je Skladovací komora o ploše 2 až 3 m² přímo na patře. Většinou jsou komory malé, často méně jak 2 m², někdy se ale nabízí možnost koupit dvě komory vedle sebe a spojit je v jednu.

Ostatní vybavenost bytu. Velkou výhodou bytu je existence balkónu či lodžie. Obzvláště příjemné bývá využití balkónu či lodžie o velikosti aspoň 4 m² pro posezení u kávy či čaje nebo volnočasové aktivity. Je-li navíc s výhledem do parku, přírody, nebo míst bez rušného provozu, je to veliké plus.

Technické standardy bytu. Do ceny a prodejnosti bytu promlouvá také konstrukční provedení, způsob vytápění a další technická specifika. Problémy mohou nastat především ve zvukové izolaci stěn a stropů – slyšíte souseda přes zeď či přes strop, na chodbě registrujete každý pohyb, slyšíte jízdu výtahů, každé zapnutí odsávání, použití koupelny či toalety od přízemí až po střechu. Často jsou i v novostavbách použity zařizovací předměty (umyvadla, vana či sprchový kout) v nebývale mizerné kvalitě. Totéž platí o obkladech koupelen nebo podlahách v bytě. Pokud tedy máte možnost vybrat si standardy bytového vybavení předem a nejste spokojeni s nabídkou developera, doporučuji využít nabídky materiálu a služeb jiných dodavatelů. Developer by vám měl odečíst cenu za materiál, který ušetřil. Většinou je nabídka od developera zbytečně drahá a ještě výrazně omezená.

Vlevo klasický standard (dlažba, obklady, zařizovací předměty) nabídky od developera, vpravo situace, kdy má klient jasný koncept a podle toho vybírá vybavení. Výsledek je patrný na první pohled.

Foto (c) DAVID HROUDA

Řešení parkování. Parkování je vždy záležitostí dostupnosti parkovacích míst v okolí a uživatelského komfortu.  Developer na svém pozemku většinou nabízí parkovací stání u domu, případně parkovací místo (garážové stání) přímo v domě, a to buď samostatně, nebo jako součást bytu. Investice do garážového stání není vždy jednoznačná a návratná. Jde spíš o komfort bydlení. Pokud si ho můžete dovolit, tuto možnost využijte. S rozvojem automobilové dopravy dříve nebo později bude citelný nedostatek parkovacích míst, takže si vytváříte jistotu zaparkování minimálně do budoucna. Tento problém je již velmi citelný na řadě sídlišť. Garážové stání v domě oceníte především v zimě, neboť nemusíte škrábat led na autě a máte příjemnější klima v autě. V létě zase auto nabídne příjemný chládek.